Homogeneización

Acceso: Desde la solapa de Testigos del formulario pulsando el botón "Homog." (abreviatura de homogeneización) se accede al asistente de homogeneización. El resultado se puede incluir como un anexo en la impresión del informe (ver más abajo el apartado referente al anexo para ampliar información) y también se puede imprimir de forma independiente desde el botón "Homog." de la paleta.

¿En qué consiste?

Cuando agregamos testigos a un informe es normal que no tengan exactamente las mismas características: pueden tener distinta superficie, número de dormitorios, tener ascensor o no, mejores o peores calidades, ubicación, etc...

En dos inmuebles de diferente tamaño pero con el resto de características iguales, normalmente valdrá más el de más superficie, pero no proporcionalmente a sus m². A medida que aumentamos la superficie el precio por m² será menor. Como lo que estamos buscando con los testigos es justamente un precio medio por m², no podemos realizar la media aritmética sin más.

Hemos de variar el precio unitario de cada testigo comparándolo con el principal: Si el testigo tiene una característica mejor empeoramos su precio unitario para compararlo con el principal. Si tiene una característica peor mejoramos su precio unitario.

Así si en el criterio Dormitorios un testigo tiene los mismos que el principal el coeficiente a aplicar será de 1, mientras que si tiene una habitación más su coeficiente será 0,97.

El programa contiene unos valores internos para hacer esta ponderación de forma objetiva (siempre igual), de forma que a todos los testigos se les compare por igual. Dichos valores aparecen descritos en el propio anexo de homogeneización, cuando lo imprimimos.

Asistente de Homogeneización:

La pantalla muestra en la parte superior una lista que contiene el inmueble principal y a continuación los testigos que queremos comparar con él. A la derecha de cada uno hay una casilla marcada. Si desmarcamos cualquiera de los testigos no se tendrá en cuenta en el cálculo del valor del principal, ni tampoco aparecerá en el informe.

Cada columna es un criterio de comparación y podemos optar entre ver los valores (por ejemplo la superficie en m²) o el coeficiente corrector que aplicamos en función de la diferencia. Para ello solo tenemos que intercambiar la vista con las solapas "Valores Originales" y "Coeficientes" que aparecen sobre la lista.

Abajo vemos la misma pantalla anterior, pero mostrando los coeficientes:

Los criterios a comparar dependerán del tipo de inmueble, ya que por ejemplo en un piso es importante saber si tiene ascensor, pero en una casa o en un local ni siquiera tiene sentido.

Así la lista superior ofrece una vista "resumen", pero no es editable. En la parte inferior se ha previsto la revisión y edición criterio a criterio para todos los testigos a la vez. En un apartado posterior veremos también como realizar la comparación testigo a testigo viendo todos sus criterios juntos.

Criterios editables (rojos) y no editables (verdes)

Cuando abrimos por primera vez el asistente se carga con valores conocidos (que ya se definieron al introducir los testigos en el programa) y otros que debemos completar o ponderar. Un ejemplo de valor conocido sería la antigüedad, mientras que un ejemplo de valor a ponderar serían las calidades, ya que al introducir el testigo podemos decir su antigüedad, pero no podemos decir si es mejor o peor en calidades que el principal porque no sabemos aún con qué lo vamos a comparar. De hecho un mismo testigo puede ser reutilizado en varias tasaciones y tener en unos casos mejor calidad que el principal, en otros igual y en otros peor.

La parte inferior consta de una serie de botones apilados a la izquierda, uno por cada criterio. Los botones verdes corresponden a criterios no editables. Los botones rojos son criterios editables, en los que el usuario puede variar valores y debe realizar una validación.

Junto a los botones aparece una lista que contiene de nuevo el principal y los testigos, pero solo uno de los criterios, con una o dos columnas para los valores y otra para el coeficiente que se le aplica.

Por último a la derecha aparece una breve explicación del criterio indicándonos, si es editable, qué columna debemos cambiar. En algunos criterios deberemos cambiar un valor en una casilla, en otros elegir un valor de una lista desplegable ("SI o NO", "Igual, Mejor o Peor").

Todas las listas están enlazadas, de forma que en cuanto cambiamos un valor en un criterio, se cambia el coeficiente corrector correspondiente e inmediatamente se recalcula el precio homogeneizado del testigo y el precio medio homogeneizado de la lista superior, tanto si estamos en la vista de valores como en la de coeficientes.

Navegación por los distintos criterios

Podemos cambiar de un criterio a otro simplemente pulsando el botón correspondiente. También podemos pulsar los botones "Anterior" y "Siguiente" en la parte inferior derecha de la pantalla.

En cualquier caso al seleccionar un criterio se coloreará la columna correspondiente en la fila superior, para que en todo momento podamos relacionar lo que estamos editando con la lista.

Validación de criterios

Una vez hemos revisados y cambiados los valores necesarios, hemos de validarlos. Podemos validar los criterios uno a uno, mediante el botón "Validar" que aparecerá en la parte inferior, y también podemos revisar todo primero, bien por criterios o bien testigo a testigo (lo veremos más adelante) y hacer una validación conjunta mediante el botón "Todo OK"

Una vez que un criterio editable está validado se cambia el color rojo por el verde, de forma que solo quedarán en rojo los pendientes. También desaparece el botón "Validar".

Sin tener todo validado no se puede guardar la homogeneización, y una vez guardada al abrirla aparecerá todo como ya validado, es decir, solo aparecerán criterios en rojo la primera vez que la abramos. Eso no significa no obstante que no podamos editar una homogeneización y cambiar valores.

Comparación testigo a testigo

Se trata simplemente de otra manera de hacer lo mismo. Nosotros hemos preferido para el asistente ver un solo criterio y todos los testigos para ir poniendo el valor correspondiente a cada uno, pero si el usuario prefiere ver un solo testigo con todos sus criterios (valores y coeficientes) simultáneamente y compararlos directamente con el principal, ha de señalar un testigo en la grid superior y hacer doble click sobre el mismo o bien pulsar el botón "Editar".

Una vez terminemos de cambiar los valores en esta pantalla al pulsar aceptar se actualizan automáticamente todas las listas. Si pulsamos cancelar no se realiza ningún cambio.

Guardar la Homogeneización

El resultado de la homogeneización es la última columna de la lista superior, donde aparece el precio unitario homogeneizado para cada testigo y la media aritmética de los mismos como precio unitario homogeneizado del principal.

Si, una vez hecha la homogeneización, desde el informe se elimina algún testigo, la homogeneización para los testigos que quedan permanece (es decir si marcamos alguna opción como mejor o peor no se perderá). Si agregamos testigos nuevos lo mismo, los testigos preexistentes mantendrán su homogeneización, pero deberemos completarla para los testigos nuevos.

Ese será el valor que tomará el informe como valor unitario. No obstante se trata de una aproximación, por lo que es posible que al pulsar el botón "Aceptar" se nos avise de que hay alguna pequeña desviación por los redondeos que se aplican en los cálculos del informe. Un comentario a este respecto consta en el informe Anexo de Homogeneización.

Si en vez de "Aceptar" pulsamos "Cancelar", no solo no salvamos la homogeneización, sino que se devuelve al formulario principal una homogeneización vacía, como si nunca hubiese sido realizada.

Anexo de Homogeneización:

Si hemos utilizado el asistente de homogeneización podemos imprimir junto al informe un anexo al mismo con toda la información relativa al cálculo del precio unitario homogeneizado.

Para imprimir dicho anexo hemos de dejar marcado en el visor de tasaciones la casilla de verificación correspondiente

Tambien podemos imprimir el anexo de forma independiente, por ejemplo si queremos agregarlo a un dossier que confeccionemos en un archivo word externo. Para ello pulsaremos el botón "Homogen." en la paleta lateral.

En dicho informe se da una relación de los criterios utilizados para la comparación, que varían en función del tipo de inmueble, y a continuación una lista de testigos con sus precios unitarios ya homogeneizados y otra lista con los valores y coeficientes utilizados.